계약갱신 청구권, 묵시적 갱신 그리고 재계약

안녕하세요 원주 청담 정미경 공인의 정미경 중개사 입니다.

오늘은 개정 임대차 3법 중 계약갱신청구권이 무엇이고

추가로 묵시적 갱신과 재계약은무엇인지 알아 보겠습니다. 

 

계약갱신청구권이란?

계약 갱신청구권이란 임차인에게 1회에 한해

임대차계약의 연장을 할 수 있도록 보장을 해주는 제도입니다.

여기서 1회 라는것은 기본 계약 2년에

갱신청구권을 사용한 후 + 2년을 의미합니다. (1회 = 최대2년)

즉, 임차인이 이사하지 않고 한집에 총 4년동안은

거주 할 수 있도록 법을 개정한 것입니다.

 

차임은 5% 이내에서 증액 청구 할 수 있습니다.

(특별시ㆍ광역시ㆍ특별자치시ㆍ도 및 특별자치도는 관할 구역 내의 지역별 임대차 시장 여건 등을 고려하여 본문의 범위에서 증액청구의 상한을 조례로 달리 정할 수 있다. 출처: 주택임대차보호법제7조(차임 등의 증감청구권)) 

그리고 임대인은 아래의 경우를 제외하고는

임차인의 계약갱신청구를 거절할 수 없습니다.

1. 임차인이 2기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우
2. 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우
3. 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우
4. 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 주택의 전부 또는 일부를 전대(轉貸)한 경우
5. 임차인이 임차한 주택의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우
6. 임차한 주택의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우
7. 임대인이 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 사유로 목적 주택의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 주택의 점유를 회복할 필요가 있는 경우
가. 임대차계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우
나. 건물이 노후ㆍ훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우
다. 다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우
8. 임대인(임대인의 직계존속ㆍ직계비속을 포함한다)이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우
9. 그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우

출처:  법제처 국가법령정보센터 주택임대차보호법 제6조의3 中  

 

 

 

묵시적 갱신이란?

묵시적 갱신이란 임대인과 임차인 모두 임대차 기간 만료

2개월 전에 이르도록 계약 종료를 통지 하지 않았을 경우

묵시적으로 갱신 되었다고 합니다.

 

묵시적으로 갱신된 후에는 임차인은 언제든지 계약을 해지를 통지 할수 있고,

임대인이 통보를 받은 날로부터 3개월 후 그 효력이 발생 합니다. 

그러나 임대인은 묵시적으로 갱신된 경우에도 임차인에게 2년을 보장해 주어야 합니다. 

 

묵시적으로 갱신된 계약은 임차인이 계약갱신 청구권을 사용하였다고 인정되지 않습니다.

즉, 묵시적 갱신으로 2년 + 2년 를 거주한 임차인은 묵시적 갱신된

계약이 종료되는 6개월~2개월 사이에 계약갱신청구권을 사용 할 수 있습니다. 

이는 묵시적 갱신으로 기본2년 + (묵)2년+(묵)2년을 살았던 임차인의 경우에도 동일합니다. (묵시적 갱신으로 몇년을 거주 하였어도 임차인은 계약갱신청구권을 사용 할 수 있음)

  

제6조(계약의 갱신) ① 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱신거절(更新拒絶)의 통지를 하지 아니하거나 계약조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 끝난 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 임차인이 임대차기간이 끝나기 2개월 전까지 통지하지 아니한 경우에도 또한 같다.  <개정 2020. 6. 9.>

② 제1항의 경우 임대차의 존속기간은 2년으로 본다.  <개정 2009. 5. 8.>

③ 2기(期)의 차임액(借賃額)에 달하도록 연체하거나 그 밖에 임차인으로서의 의무를 현저히 위반한 임차인에 대하여는 제1항을 적용하지 아니한다.
출처:  법제처 국가법령정보센터 주택임대차보호법 제6조

 

728x90

 

재계약이란?

재계약이란 임차인과 임대인이 계약기간의 만료전

계약조건(내용,차임등)의 변경으로 새로이 합의하여 작성하는 계약 입니다.

묵시적갱신과 재계약의 차이점으로는 임차인의 계약 해지 요구권이 있겠습니다.

재계약의 경우, 새로운 계약서 작성시에 명시된 계약기간 내에는

임차인도 일방적으로 계약해지를 통보 할수 없습니다.

계약갱신청구권이 아닌 쌍방의 의사합치로 이루어지는 일반적인 재계약은 임차인이 계약갱신청권을 사용하였다고 판단되지 않습니다.

 

★중요★

만일 재계약이 이루어 지는 이유가 임차인의 계약갱신청구권으로 인한 것이라면, 새로 작성하는 계약서 특약 내용에 반드시 그 내용을 적어야 합니다. 

(연장계약을 사용한다는 것을 구두로만 합의하고 계약서(혹은 내용증명 등)에 명시하지 않았다면 임차인이 한번 더 계약갱신청구권을 사용한다고 할때 이미 1회 사용하였다는것을 입증 하지 못하여 소송도 할수 없는 상황이 생길수 있음)

 

예) 본 계약은 임차인의 계약갱신청구권 사용으로 인한 이전계약의 연장계약임.

 

개정 임대차 3법 시행 전에도 묵시적 갱신과 재계약은 존재 했지만,

임대인은 특별한 사유 없이도 임차인의 계약갱신을 거절 할 수 있었습니다. 

그러므로 임차인은 임대인이 요청하면

계약기간이 종료되는 시점에 퇴실을 해야 했지만, 

이제는 임대인은 임차인이 계약갱신청구권이라는 것을 사용했을때

위에 법에서 언급한 특별한 사유 없이는 이를

거절 할 수 없게 바뀌었다고 보면 됩니다.

 

 

 

 

임대인과 임차인분들은 위 설명 내용을 잘 기억해 두셨다가, 서로에게 가장 합당한 방법으로 원만한 임대차 관계를 이어나가시기를 바랍니다.

긴 글 읽어 주셔서 감사합니다.^^

 

 

 

햇반 백미밥

-파트너스 활동을 통해 일정액의 수수료를 제공받을 수 있음-