임대인(집주인)이 바뀌면 계약 조건도 변경 되나요?

안녕하세요 원주 청담정미경 공인의 정미경 중개사 입니다^^

오늘의 주제는 주택의 매매로 인해 임대인이 변경되었을때 

새로운 임대인은 기존 임차인에게 새로운 계약조건을

강제할수 있을까에 대하여 이야기를 해볼까합니다.

 

결론부터 얘기하자면, NO 입니다.

 

소유자가 주택을 매매 할때 계약기간 중에 있는 임차인은 임대인이 바뀌어도

혹시 금액을 올릴까, 혹은 갑자기 퇴실을 요구할까 

 

지레 걱정하지 않아도 됩니다.

 

임대차보호법의 적용을 받는 임차인은

계약할 당시의 조건을 계약기간동안 유지 할 수 있습니다. 

이유는 

이미 법에서 양수인(=매수자)이 임대인의 지위를 승계한 것으로 보기 때문입니다. (주택임대차 보호법 中 제3조에 4) 

따라서 나의 전세 or 월세 계약기간동안 집주인이

몇번을 바뀌어도 나의 계약서 내용은 지켜져야 할 것입니다.

 

그리고 대부분의 매수자분들은 임차인과의 계약조건을 승계 하여야 한다는것을 잘 인지 하고 계시기때문에 위와 같이 갑작스럽게 계약조건을 변경하려 하시는분은 거의 없습니다.^^

 

 

주택임대차보호법 ( 약칭: 주택임대차법 ) 中

제3조(대항력 등) ① 임대차는 그 등기(登記)가 없는 경우에도 임차인(賃借人)이 주택의 인도(引渡)와 주민등록을 마친 때에는 그 다음 날부터 제삼자에 대하여 효력이 생긴다. 이 경우 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 본다.
② 주택도시기금을 재원으로 하여 저소득층 무주택자에게 주거생활 안정을 목적으로 전세임대주택을 지원하는 법인이 주택을 임차한 후 지방자치단체의 장 또는 그 법인이 선정한 입주자가 그 주택을 인도받고 주민등록을 마쳤을 때에는 제1항을 준용한다. 이 경우 대항력이 인정되는 법인은 대통령령으로 정한다.  <개정 2015. 1. 6.>
③ 「중소기업기본법」 제2조에 따른 중소기업에 해당하는 법인이 소속 직원의 주거용으로 주택을 임차한 후 그 법인이 선정한 직원이 해당 주택을 인도받고 주민등록을 마쳤을 때에는 제1항을 준용한다. 임대차가 끝나기 전에 그 직원이 변경된 경우에는 그 법인이 선정한 새로운 직원이 주택을 인도받고 주민등록을 마친 다음 날부터 제삼자에 대하여 효력이 생긴다.  <신설 2013. 8. 13.>
④ 임차주택의 양수인(讓受人)(그 밖에 임대할 권리를 승계한 자를 포함한다)은 임대인(賃貸人)의 지위를 승계한 것으로 본다.  <개정 2013. 8. 13.>

출처 : 법제처 

주택을 매수하는 매수자의 입장에서는 임대차가 끼어 있는 물건을 매수할때

반드시 그 계약내용을 사전에 확인해야 합니다.

만일 임차 계약을 할 당시 후순위 근저당권 설정,

담보제공 등을 하지 않기로 특약을 넣었는데

매수자가 이 특약내용을 모르고

임차인의 월세, 퇴실날짜 등만 간략하게 확인 후

계약금의 일부를 보낸 상황이라면?

 

생각만 해도 아찔 합니다.

이미 돈은 보낸상황이고, 소액이지만 잔금의

일부를 은행대출을 통해 해결하려 했다면

이는 추후에 임차인과 시비거리가 될 수 있기 때문입니다.

현실적으로는 소송을 하여도 실익이 크지 않으면

소송까지는 가지 않는경우가 대부분이지만

그 결론에 도달하는 과정 자체가 모두에게 엄청난 스트레스 입니다. 

 

그러니 반드시 매매 계약전에, 매도인에게 양해를 구해

매도인과 임차인 사이에 맺은 임차계약서 내용을 확인하시기 바랍니다.

부동산을 통한 거래라면, 중개사님을 통해 확인을 받으실 수 있을 것입니다.^^